Ако имате въпрос по статията, може да се свържете с нас на: info@taxmonkey.bg / +359 887 345 666

info@taxmonkey.bg / +359 887 345 666

Посочване на по-ниска цена в нотариален акт

От /Публикувано: 14/08/2021/Категории: Данъци, ЗДДС/

Към момента на написване на този материал пазарът на имоти безспорно е в подем. Докато строителството на нови жилища продължава, техните цени дори растат нагоре. Тъй като, освен с данъци, нашият екип се занимава и с редица други правни казуси, днес обръщаме внимание на една изключително честа практика – посочване на по-ниска цена в нотариален акт спрямо реално договорената между страните. От данъчна гледна точка ще обърнем внимание на причините защо това се случва. След това ще опитаме да обясним рисковете на подобен ход и способите, с които тези рискове могат да бъдат управлявани. Можете да се ориентирате бързо в следното съдържание:

Защо се посочва по-ниска цена в нотариален акт?

Отговорът е, че това се прави заради дължимите данъци, и в частност:

  1. ДДС;
  2. Корпоративен данък;
  3. Местни данъци и такси

Чрез посочването на по-ниска цена в нотариален акт за продажба на имот на практика пряко или косвено се намалява данъчна основа и респективно дължимия данък. Това позволява, на първо място, посочване на по-ниска цена за купувачите, а на второ, по-ниски данъци и за двете страни. Разбира се, тази практика не е законна. Основен проблем обаче е това, че тя е толкова доминиращо застъпена на пазара, че с нея на практика се съобразяват всички участници. Причината е, че създава несправедливо конкурентно предимство на търговците, които я прилагат, позволявайки им в крайна сметка да предлагат по-ниски цени за недвижими имоти.

Намаляване на дължимия ДДС и корпоративен данък

Основният данък, който има отношение към посочването на цена в нотариален акт, е ДДС. Продажбата на недвижим имот от страна на строител или лице, което се занимава с такава дейност, е облагаема доставка по ЗДДС. Това означава, че върху цената на имота следва да бъде начислен 20% данък. Колкото по-висока е цената, толкова по-висок е данъка.

Разбира се, строителят може да ползва данъчен кредит, но естеството на строителството е такова, че маржът на печалбата е висок. Това означава, че е на практика невъзможно разходите, за които е платен ДДС да покрият приходите, за които е получен. 

Всички приходи и разходи за строителя или респективно продавача на имота формират данъчен резултат – печалба или загуба. Посочване на определена цена в нотариален акт се отразява върху печалбата и дължимия данък

По-ниски местни данъци и такси

Тези данъци обикновено се считат за разноски по сключване на сделката. По-често те са за сметка на купувача. Местният данък (около 2-3%) и нотариалните такси зависят от цената на имота, предмет на сделката.

Косвено укриване на данък общ доход

В България укриването (недекалрирането) на доходи от страна на физически лица не е рядкост. Доходите, които се реализират, трябва да бъдат декларирани и обложени със съответния данък. Укриването им създава рискове в моментите, в които съответните средства трябва да се разходват, най-често при сделки с недвижими имоти. Ако лице, което има доказани доходи от 50 000 евро, придобие имот на цена от 100 000 евро, това може да повдигне въпроси пред НАП и да предизвика ревизия. Затова и практиката за посочване на по-ниска цена в нотариален акт много често спомага за заобикалянето на този проблем.

Какви са рисковете при посочване на по-ниска цена в нотариален акт?

От гледна точка на данъчното право, рисковете са свързани с това, че посочването на по-ниска цена на практика е действие, насочено към незаконосъобразно избягване на данъчно облагане. Страните скриват реалната стойност на сделката, сключвайки договор, който е частично фиктивен. Подобно укриване на данъци е наказауемо.

Рискове за сигурността на сделката

Правните рискове, които страните поемат, са много по-сериозни от чисто данъчноправните такива. Основното притеснение на купувачите трябва да бъде, че при неизпълнение и разваляне на договора цената, която те са платили по документи и която подлежи на връщане е доказуемо тази, която е посочена в договора. Това създава проблеми основно при покупката на имот “на зелено”, когато рискът от частично или пълно неизпълнение на строителя е висок.

От страна на продавача пък съществува риска, че част от парите по сделката се получават без правно основание. Когато плащането оставя следи (плащане по банков път или в брой срещу разписка) това създава риск, че платецът може да си ги иска обратно като дадено без основание. От друга страна при получаване на средствата по банков път те трябва да бъдат осчетоводени по някакъв начин с фиктивно правно основание и отново да се търси вариант за заобикаляне на дължимите данъци.

Как се управляват рисковете при посочване на по-ниска цена в договора?

Способите, които търговците прилагат, са различно спрямо ситуацията. От значение е дали се придобива имот, който е в процес на строеж или вече завършен такъв. В първата ситуация обикновено страните не правят нищо поради по-малкия риск за купувача (купува се завършено жилище).

При ивнестирането на имот, който е обект на строителство, практиката е да бъде подписан предварителен договор преди нотариалния акт. Това често се налага и поради факта, че нотариален акт може да бъде подписа не по-рано от съставяне на Акт 15 за имота. Обичайната практика е в предварителния договор да бъде посочена реалната цена на сделката, а в последствие пред нотариуса да бъде обявена по-ниска такава. Това е по-добре от нищо, не не гарантира пълна сигурност.

Друга гаранция, която търговците дават, е да се посочи висока неустойка при неизпълнение и разваляне на договора. Тази неустойка цели при неизпълнение да компенсира купувача за всички суми, които са дадени “неофициално”. Съгласно разпоредбата на чл. 35, т. 1 от ЗДДФЛ обаче доходите от неустойка подлежат на облагане с 10% данък общ доход. Добре е купувачите да имат предвид и това при сключването на подобни сделки.

Нужда от помощ?

Екипът на Tax Monkey се занимава основно с данъчно право, но често работим и с други правни казуси. Сделките с недвижими имоти са сред основните ни дейности. Ако имате нужда от консултация при покупка на недвижим имот, ние сме на среща.

Ако статията Ви е била полезна, споделете:

За автора:

Веселка Великова има интереси в областта на административното право и процес, както и в сферата на корпоративното данъчно облагане.

Свържете се с нас

Благодарим за съобщението. Стараем се да отговаряме в рамките на един работен ден.
There was an error trying to send your message. Please try again later.

Още полезни статии