Как да купя недвижим имот в България: Стъпки, документи, проверки

Този наръчник за сделки с недвижими имоти е изготвен от екипа на Tax Monkey. В него сме опитали да обобщим нашата експертиза по въпросите, които са важни за хората, решили да закупят недвижим имот. Постарали сме се да разгледаме стъпките, през които обичайно преминава една сделка с недвижим имот, както и правните и данъчни особености във всяка от тях.

За всякакви въпроси и забележки, свързани с наръчника, можете да се обръщате към нас на info@taxmonkey.bg или на +359 (0) 887345666.

За кого е този наръчник?

Този наръчник ще ви бъде полезен, ако ви предстои сделка с недвижим имот. Той е написан от екипа ни от гледна точка на купувача, тъй като задълженията за него са повече, но може да бъде полезен и за продавачите на имота. Наръчникът би ви свършил работа както за жилищни, така и за инвестиционни имоти, макар за последните да има и твърде много данъчни детайли, които просто не можем да разгледаме в материала.

Какви са обичайните стъпки при покупка на недвижим имот?

Когато говорим за покупка на недвижим имот, най-често имаме предвид жилищен такъв. Тук е важно да направим уточнение, че спрямо това дали се купува завършен имот или такъв, който е в процес на изграждане (на зелено), стъпките се различават. По-долу ще разгледаме поотделно процедурата и при двата подхода.

Закупуване на имот “на зелено”

Когато купуваме имот на зелено обикновено правим две сделки:

1. Договор, по силата на който инвеститор се задължава със свои средства да изгради даден обект до определена степен на завършеност;
2. Покупко-продажба на съответния обект.

Самата покупко-продажба може да настъпи и преди завършването на имота, но не по-рано от завършването на грубия строеж на същия (т.нар. Акт 14). Сега е моментът да обясним съвсем накратко фазите в строителството и свързаните с тях актове, както и какви са ролите на строителя и инвеститора.

Плащане на стоп-капаро

Много често продавачи или посредници (брокери) очакват плащането на малка сума като гаранция за сериозността на намерението на продавача. В замяна на получаването на тази сума продавачът се съгласява да преустанови предлагането на имота си на трети лица за някакъв период от време, през който да се случи сделката с текущия купувач, платил капарото.

Тук много често има неразбиране от страна, както на продавачи, така и на купувачи. Капарото, което в практиката се нарича още задатък, е гаранция за сключването на договор, но такава гаранция, от която се ползват и двете страни:

• Ако договор не бъде сключен по вина на страната, която е дала капарото, тази страна го губи;
• Ако обаче договор не бъде сключен по вина на страната, която е получила капарото, тя трябва да го върне в двоен размер.

Добра практика е плащането на капарото да се уговори в договор, който да има характера на предварителен договор спрямо следващите стъпки по сделката. Това означава да се уговори поне следното в един семпъл документ:

• Кой дава и кой получава капарото;
• Какъв е размерът на сумата и как се плаща;
• Какво трябва да се случи след това и в какъв срок (какви задължения поемат страните);
• Какво се случва, ако някоя страна не изпълни задълженията си.

Сключване на предварителен договор

Предварителният договор е сделка, в която страните (продавач и купувач) се уговорят относно основните параметри на продажбата на имота:

• Кой ще купи и от кого;
• Точно посочване на имота, който ще бъде закупен;
• Сумата, която се заплаща по договора;
• Кога и пред кой нотариус ще бъде сключен нотариален акт.

Често страните уговарят авансово плащане на част от цената в периода от сключване на предварителен договор до момента на окончателен такъв (нотариален акт).

Уговорките между страните в предварителния договор имат задължителен характер. Това означава, че всяка от страните има правото да иска пред съд обявяване на предварителния договор за окончателен, ако насрещната страна откаже да сключи такъв. С предварителния договор на практика страните уговарят всичко най-важно по сделката. Затова е от особено значение в предварителния договор да бъдат включени действителните уговорки между страните.

Причината да се сключва предварителен договор е, че подготовката на сделка с недвижим имот пред нотариус просто отнема време. За да са сигурни, че никой няма да се отметне от поетите ангажименти, страните сключват предварителен договор в писмена форма, но без нотариална заверка.

Сключване на нотариален акт

В България недвижимите имоти сменят собствеността си с подписване на писмен документ във формата на нотариален акт. Това е договор, който, разбира се, се сключва пред нотариус и в последствие се вписва в имотния регистър. Сключването на нотариален акт е тема, която изисква доста повече обяснения, затова я обособяваме в по-долните параграфи относно нотариалните сделки.

Как се индивидуализира (описва) един недвижим имот?

Имотите, включително земите, сградите и обособените обекти в сградите имат свой идентификатор (уникален номер, по който могат да бъдат намерени в кадастралната карта). Този номер е изключително важен. Той изпълнява ролята на ЕГН при хората.

Освен идентификатор, имотът се описва с адрес (административен адрес, вход, етаж, ноемр на обект), площ, включително разгръната застроена площ, общи части, помещения и всъщност още множество други данни. Важно е описанието на имота да бъде:

• Актуално и точно (данните да бъдат правилни);
• Достатъчно за индивидуализиране на имота.

Купуване на имот „на зелено“

Когато купуваме имот на зелено обикновено правим две сделки:

• Договор, по силата на който инвеститор се задължава със свои средства да изгради даден обект до определена степен на завършеност;
• Покупко-продажба на съответния обект.

Самата покупко-продажба може да настъпи и преди завършването на имота, но не по-рано от завършването на грубия строеж на същия (т.нар. Акт 14). Сега е моментът да обясним съвсем накратко фазите в строителството и свързаните с тях актове, както и какви са ролите на строителя и инвеститора.

Инвеститор, строител, купувач

Инвеститорът е този, който възлага на строителя да построи дадена сграда и който осигурява финансирането на проекта. Инвеститорът е собственик на правото на строеж и става собственик на сградата и всичко обекти в нея след като те бъдат изградени.

Строителят си е просто строител. Той има задължението да завърши строежа съгласно сключения с инвеститора договор. На практика в голяма част от случаите строителят може да не бъде страна по крайната сделка с недвижимия имот.

Клиент или купувач е лицето, което придобива даден обект от инвеститора. В много случаи купувачът няма юридически отношения със строителя.

По-важни фази в строителството и свързаните с тях актове

Когато говорим за строителство на сгради, обикновено посочваме различните етапи с даден акт, например Акт 16 за напълно готова сграда или Акт 14 за груб строеж. Това са актове и протоколи, които се създават през време на строителството. За тях има специална наредба. Ето по-важните:

• Акт 1 – Протокол за откриване на строителна площадка (с него официално започва строежът);
• Акт 2 до Акт 13 – Различни протоколи за степени в строителството, както и такива за неговото спиране и възобновяване;
• Акт 14 – Протокол за установяване на годността за ползване (конструкцията е завършена – т.нар. “груб строеж”);
• Акт 15 – Протокол за предаване на строежа от строителя на инвеститора;
• Акт 16 – Разрешение за ползване или въвеждане в експлоатация.

Най-важните от посочените по-горе актове са Акт 14 и Акт 16. На етап издаден Акт 14 е налице груб строеж и от този момент отделни обособени обекти с сградата, например апартаменти в жилищна сграда, могат да бъдат нанесени в кадастъра. Това е необходима предпоставка, за да могат те да бъдат предмет на сделки, т.е. на нотариален акт.

Най-важни уговорки в предварителния договор

Когато се купува имот на зелено, освен сключването на нотариален акт, страните уговорят и други важни детайли:

• График за плащане на цената на имота;
• Срокове за завършване на строителството (Акт 16);
• Условия за степен на завършеност и гаранция;
• Неустойки при нарушения.

Какво мога да очаквам като разсрочване на цената по предварителен договор?

Различните инвеститори предлагат различни схеми за плащане. Обичайно, колкото по-голяма част от сумата остане за плащане на етап Акт 16, толкова по-голяма е гаранцията, че сградата ще бъде завършена.

Схемата за плащане зависи основно от начина, по който инвеститорът финансира строежа. Ако инвеститорът финансира строежа със средствата от продажбата на имоти от самия строеж, то тогава е нормално първите вноски да бъдат по-големи. Това обаче представлява и сериозен риск. В случаите, в които инвеститорът строи със собствени средства или с банков кредит, е нормално първите вноски да бъдат по-малки.

Обичайно вноските се изплащат на следните етап:

• Първа вноска при сключване на предварителен договор;
• Втора вноска при Акт 14;
• Окончателна вноска при сключване на нотариален акт.

Какви са разумните срокове за завършване на имота?

Обикновено в предварителния договор се уговарят поне срокове за достигане на етап груб строеж (Акт 14) и завършване на строежа (Акт 16). В последно време инвеститорите предпочитат да се обвържат със срок за подаване на документи за издаване на Акт 16, а не със самото издаване на акта. Тази практика не е добра, тъй като от момента на подаване на документите до евентуалното получаване на Акт 16 ще изминат месеци.

Условия за степен на завършеност и гаранция

Тук много често инвеститорите включват уговорка, че сградата ще бъде завършена по БДС, но такъв стандарт не съществува. Обикновено под това се разбира напълно завършени общи части и фасада на сградата. Важно е обаче да има много повече конкретика за елементи, които са от съществени значение за имота: входни врати, дограма, инсталации.

Гаранциите са също важен елемент от договора. По-важни са може би дори действията, които нарушават гаранцията, т.е. какво не трябва да прави купувачът, за да наруши гаранцията на строителя (псотавяне на елементи по фасадата, промени на инсталации и други).

Неустойки при нарушения на договора

Важно е санкциите при неизпълнение да са еквивалентни и за двете страни като най-често причина за санкции са неспазени срокове от страна на инвеститора. Много често инвеститорите слагат в договорите си твърде малки неустойки, например 1‰ (0,1%) на ден от стойността на сделката, но не повече от 10%. Подобна неустойка не е адекватна и не може да служи ефективно за обезпечаване на строителството.

Покупка на имот с ипотечен кредит

Отделно внимание заслужава и темата за покупката на имот с ипотечен кредит или жилищен кредит, което на практика е същото. В този случай на финалния етап от придобиването на имота ще има налице две сделки:

• Прехвърляне на собствеността на имота от продавача на купувача;
• Ипотека в полза на кредитора (банката) върху имота.

При тези сделки кредитът се “усвоява” като банката, която го отпуска, изплаща сумата директно на продавача. Преди време беше важно да валутата на кредита да бъде същата като тази по сделката, но след присъединяването към еврозоната това обстоятелство няма значение.

Клаузи в предварителния договор при ползване на ипотека

Важно е в предварителния договор, а също така и в нотариалния акт за покупко-продажбата, да се посочи, че купувачът ще ползва ипотечен кредит за придобиване на имота. В тази връзка е важно да се предвиди и достатъчен срок за  “усвояване” на кредита, т.е. за плащане на цената по сделката от банката към продавача.

Нотариален акт за ипотека

Ипотеката се сключва също с нотариален акт и за нея се дължи нотариална такса по Тарифата за нотариалните такси. Тази такса се поема от купувача, т.е. от  лицето, което е и длъжник по ипотеката. Няма местен данък, което е съществено облекчение.

Какво е важно да се провери преди сделката?

Преди да се пристъпи към сделка е важно да се направи проверка на имота от правна страна. Тази проверка трябва да покрие най-малко:

• Съответствието на данните, например тези, индивидуализиращи имота (идентификатор, адрес, площ и т.н.);
• Собствеността – дали продавачът на имота е действителен и единствен собственик;
• Наличието, респективно липсата на вписани тежести (ипотеки*, възбрани, учредени права в полза на трети лица, искови молби).

Всички тези данни могат лесно да бъдат проверени в имотния регистър по партидата на имота или по тази на продавача. Важно е да се изследва и веригата на собствеността, т.е. начина, по който продавачът е придобил своите права.

*Наличието на ипотека не е задължително проблем. Често се продават имоти с ипотека, но е важно купувачът да бъде запознат с нея и с условията, при които тя ще бъде вдигната.

Плащане на част от цената в брой или като цена за обзавеждане

Много често в България продавачът или купувачът очакват да платят част от цената в брой, за да намалят данъчната и административна тежест (ДДС, ако се дължи такова, местен данък, данък печалба за продавача, нотариални такси и такси за вписване).

Тази практика не е добра и крие много рискове за купувача, а също и за продавача. Страната, която дава парите в брой, няма никаква гаранция, че ще си върне тези пари, ако сделката не се състои. Намалената цена по нотариален акт също така намалява придобивната стойност на имота, което се отразява на печалбата от последваща облагаема продажба на имота.

Друга честа практика е продажбата на обзавеждането с отделен договор. Това не е незаконно, стига да отговаря на действителната стойност на съответните вещи. Възможно е в имота да има мебели и оборудване на значителна стойност, изключването на които от нотариалния акт би довело до намаляване на местния данък за придобиване на имот.

Как се сключва нотариален акт?

По-долу ще разгледаме типичните стъпки при сключване на договор за покупко-продажба на имот под формата на нотариален акт. Нормално е, ако човек никога не е участвал в такава сделка, да няма представа какво да очаква.

Какво се случва преди сделката?

В периода между сключване на предварителния договор и нотариалния акт страните имат да изпълнят две важни задължения. Продавачът трябва да се снабди с всички необходими документи за сделката, а купувачът трябва да осигури нужното финансиране. Голяма част от сделките са финансирани с ипотечни кредити, т.е. в периода преди сключване на нотариалния акт купувачът трябва да получи от продавача, респективно да предостави на банката всички необходими документи, за да бъде отпуснат ипотечен кредит.

Необходими документи за сделката?

Основният пакет документи, който се изисква за сключване на сделката пред нотариус е, както следва:

• Документ за собственост (при вече завършени недвижими имоти);
• Удостоверение за данъчна оценка, издадено от съответната община;
• Скица на имота;
• Удостоверение за тежести (вади се служебно и от нотариуса);
• Удостоверение за семейно положение на страните (ако същите са физически лица – също се проверява служебно и от нотариуса)

Основната част от документите се предоставят на нотариуса от продавача преди сделката. В зависимост от типа финансиране и характера на имота (дали е отдавна завършен или се купува “на зелено”), от банката ще бъдат изискани и други документи, вкл. Разрешение за строеж на сградата, Акт 16, удостоверение за тежести за парцела, в който е извършен строежът и др.

Важно е от страна на продавача да се предвиди достатъчно време за сдобиване със съответните документи, тъй като се издават от различни институции, като срокът за това варира между 3 и 7 работни дни в зависимост от заетостта на администрацията.

Сделки с множество продавачи

Особеност би могла да възникне при продажба на наследствен недвижим имот, при която е необходимо съгласието (и участието) на всички наследници, независимо дали лично или чрез упълномощаване на някой от продавачите. Друг особен момент е налице при продажба на недвижим имот от лице, което придобило имота, по време на брака си – в този случай при сделката е нужно да бъдат представени декларации за съгласие със сделката от страна на съпруга на продавача.

Избор на нотариус за сделката

Сделката се извършва пред нотариус от съответния район по адрес на недвижимия имот. С оглед факта, че купувачът заплаща нотариалните такси, е прието той да може да избира пред кой нотариус ще бъде изповядана сделката. В практиката обаче се наложи нотариусът да бъде избиран от инвеститора (с оглед големия обем сделки) и/или финансиращата банка.

Нотариални такси и местен данък

Понякога при планиране на финансирането на сделката купувачите неглижират предвиждането на размера на таксите и данъците, които също са в тежест на купувача.

По-долу можете да видите примерна “разбивка” на дължимите от купувача суми при сделка с примерен размер 100 000 евро:

• Местен данък (данък придобиване) – 3000 евро (в повечето общини размерът е 3 % върху придобивната цена)
• Такса вписване в Имотен регистър: 100 евро
• Базова нотариална такса: 876.60 евро
• Такса за изготвяне на нотариален акт (ако се изготвя от нотариуса): 876.60 евро
• Допълнителни такси за заверка на декларации: ок. 100 евро

Т.е. при сделка с продажна цена 100 000 евро, допълнителните такси и данък биха били в общ размер на ок. 5 000 евро Посоченият размер не включва хонорар на брокер, в случай че в сделката участва такъв, който обичайно е в размер между 3 и 4% от продажната цена. Обръщаме внимание на посочените такси, предвид факта, че обичайно същите не се поемат от ипотечния кредит и следва купувачът да има готовност да ги плати в деня на сделката.

Плащане на нотариални такси и местен данък

Нотариусът ще очаква да получи плащане по своята сметка на пълния размер на нотариалната такса и местния данък незабавно с подписване на нотариалния акт. Често нотариусите очакват авансово плащане на таксите. Важно е купувачът да си предвиди налични средства с възможност за извършване на незабавен превод по сметката на нотариуса.

Изповядване на сделката

Изповядването на сделката се случва по следния начин: В деня и часа на сделката страните се явяват в кантората на нотариуса. Нотариусът (или негов помощник) проверява самоличността на купувача и продавача съгласно представените лични документи, подписват се допълнителни декларации в нотариална форма (по ЗМИП, ДОПК и т.н.), както и в някои случаи при покупка “на зелено” – пълномощни за инвеститора за представителство пред община и комунални дружества. След това нотариусът изчита пред страните нотариалния акт, като същите потвърждават, че разбират съдържанието му и са съгласни с него. При финансиране на сделката с ипотечен кредит, междувременно се сключва и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху имота.

Плащане на цената по сделката

Следва плащане на цената по сделката: В случай че сделката се финансира с лични средства, купувачът превежда сумите към продавача в деня на сделката, като след извършване на превода, нотариусът задвижва вписване на актовете в съответната Служба по вписванията (Имотен регистър). Ако сделката се финансира посредством ипотечен кредит, банката изисква първо вписване на актовете в Служба по вписванията, след което превежда сумата по сделката на продавача, като това отнема няколко работни дни в зависимост от вътрешните процедури на банката.

Получаване на нотариалните актове

След окончателно получаване на цената по сделката и вписване на актовете в СВ, купувачът следва да получи от нотариуса оригиналите на вписаните нотариални актове (за покупко-продажба и договорна ипотека), обичайно това се случва в рамките на ок. 10 работни дни след сключване на сделката. След получаване на цената от страна на продавача и вписване на акта в Служба по вписванията, остава единствено предаването на владението от страна на продавача на купувача, т.е. в общия случай – връчване на ключовете и други механизми за достъп до недвижимия имот. С приключването на тези стъпки се счита, че покупко-продажбата е окончателно осъществена.

Какво на практика се случва след сделката

Обикновено след предаването на владението на имота и, разбира се, след приключването на нотариалната сделка, се извършват следните действия:

1. Деклариране на придобиването на имота в общината по адрес на имота (Декларация по чл. 14 от ЗМДТ);
2. Промяна на адресна регистрация, ако покупката е с жилищна цел (прави се в общината като за София-град може да се направи и онлайн);
3. Промяна на вече съществуващите партиди за ток, вода и други комунални услуги;
4. Анексиране на договори за имуществена застраховка или охрана.

Разбира се, не всяка от тези стъпки е задължително да се извърши. За нов имот пък стъпките често са различни, защото често се налага изчакване на удостоверение за административен адрес от общинската администрация.