Продажбата на недвижими имоти от физическо лице като стопанска дейност

Преди се е случвало много пъти да пишем или по друг повод да обясняваме нашето разбиране за това кога една дейност от физическо лице е стопанска в контекста на сделките с финансови инструменти. Този материал ще бъде посветен на нещо, колкото сходно, толкова и различно – продажба на недвижими имоти от физическо лице. Причината да пишем този материал е, че според нас широко разпространеното мнение за това кога сделките с недвижими имоти са продажба на лично имущество и кога стопанска дейност, е напълно погрешно.

Защо е важно дали продажба на недвижими имоти от физическо лице е стопанска дейност или не?

Това е от огромно значение заради данъчната тежест, а именно:

• Търговската/стопанска дейност на физическите лица се облага с 15% данък по ЗКПО, а не с 10% данък върху доходите (ефективно 9% при недвижими имоти);
• Стопанската дейност, извършвана от физически лица, е и независима икономическа дейност по ЗДДС, при която трябва да се начисли ДДС при продажбата.

Преценката за това кога дейността е стопанска, е изключително важна. Това обстоятелство променя качествено характера на сделката, за която преценката се налага.

Широко разпространеното становище за три сделки за 12 месеца

Това е проблемното разбиране, на което искаме да обърнем внимание с този материал. Из интернет, а дори и в практиката на НАП и по-старата практика на административните съдилища, е застъпено разбирането, че три сделки с недвижими имоти, извършени от физическо лице за период от 12 месеца, са стопанска (търговска) дейност. Аргументите са следните, че извършването на три сделки е израз на дейност, която се извършва системно, ако това е през един относително определен период, т.е. 12 месеца.

Какъв е проблемът с това становище?

Проблемът е, че едно такова разбиране за стопанска дейност, е в най-добрия случай повърхностно, а по-често е напълно необосновано. Съгласно чл. 3, ал. 2 от ЗДДС “Независима икономическа дейност е дейността на … търговци … и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него”. По аргумент от това се приема, че редовното упражняване на дейност по занятие, се изразява в системното извършване на тази дейност. За системно пък се приема три пъти за период от една година.

Това означава, че неправилно съдът и НАП се фокусират единствено върху бройката на извършените сделки и времето, през което тази бройка е достигната, за да преценят дали е налице стопанска дейност. Това означава да приемем абусдните изводи, че:

• Две сделки с недвижими имоти не са стопанска дейност, но три са;
• Третата сделка е стопанска дейност, ако е извършена в рамките на 365 дни от първата сделка, но, ако е извършена една седмица по-късно, тя вече не е стопанска дейност.

Разглеждайки така въпроса, проблемът е очевиден. Критерият за брой сделки не може да бъде вземан предвид изолирано от всички други обстоятелства по един казус.

Кога е налице стопанска дейност при продажба на недвижими имоти?

Нашият Закон за ДДС транспонира съответната директива на ЕС (Директива 2006/112/ЕО) относно ДДС в съюза и по посочения въпрос от решаващо значение е практиката на Съда на Европейския съюз. Съдът е имал възможност многократно да обяснява какво е независима икономическа дейност като цяло, акцентирайки на факта, че това е дейност, която се извършва, за да бъде получена икономическа изгода. Има два параметъра, които СЕС е определил като релевантни, за да класифицира продажбата на имоти като такава дейност:

1. Организиране на ресурси и средства, които са характерни за търговците, т.е. Дейност “по търговски начин”;
2. Дали дейността има трайно действие, т.е. системност за разлика от инцидентен характер.

Очевидно становището, на което се противопоставяме, се фокусра единствено върху втория критерий, игнорирайки напълно първия, който е много по-съществен.

Какво значи “по търговски начин”?

Обикновено в практиката си НАП прави референция към Търговския закон като казва, че дейността е търговска, когато попада в чл. 1, ал. 3 от Търговския закон, а именно, че търговец е лице, кеото е “образувало предприятие, което по предмет и обем изисква неговите дела да се водят по търговски начин”.

Определен брой сделки, да кажем 4, могат да бъдат извършени както по търговски, така и нетърговски начин. Ето някои драстични примери в двете посоки:

1. Физическо лице наследява недвижими имота и продава същите скоро след получаване на наследството, защото не може да си позволи разходите по поддръжката им – това категорично не е стопанска дейност.
2. Друго физическо лице купува четири имота на Акт 14 от новострояща се сграда и ги продава веднага след издаване на Акт 16 с печалба – това категорично е стопанска дейност.

Възможна е, разбира се, и хибридна ситуация, в която едно лице купува имот, за да го продаде скоро след това с печалба, което само по себе си е независима икономическа дейност, но след това продава наследствени имоти, което пък вече е израз на друг вид дейност.

Това, което е различно между продажбите в горните примери е, че в единия случай лицето е взело съзнателно решение да придобие недвижимите имоти с цел да ги продаде с печалба, което е признак на търговска дейност. Видно от обстоятелствата, това лице никога не е придобивало имотите, за да удовлетвори своя или чужда жилища нужда. Всъщност желанието да се получи печалба дори е без значение, тъй като една дейност е стопанска само по обективни критерии, а не по субективни.

Друг пример е продажбата на поземлен имот в землището на някое село. Ако едно лице закупи имота и после го продаде, това, само по себе си, стопанска дейност ли е? Със сигурност не. Ако обаче имотът е голям и бъде разделен на няколко по-малки, които се пуснат за продажба с цел печалба? Според Съда на ЕС отговорът отново е „не“ (Решение по Съединени дела C-180/10 и C-181/10). Ако обаче лицето извърши дейности по благоустрояване на имотите и ги продава по начин, който наподобява този на търговец, тогава дейността ще бъде стопанска.

Интересен пример е учредяването на право на строеж срещу обезщетение. Това е случаят, в който едно лице има поземлен имот и преотстъпва на строите правото да построи сграда с множество обособени обекти в нея. Като възнаграждение лицето получава някаква част от тези обекти. Дали последващата продажба на тези апартаменти в кратък срок ще бъде стопанска дейност или управление на лично имущество? По-скоро да, защото е налице дейнсот, насочена към това от право на собственост върху земя да се получи право на собственост върху отделни недвижими имоти, които да могат поединично да бъдат продадени.

Заключение

Неправилно е броят на сделки с недвижими имоти да се гледа като критерий за определяне на търговския характер на дадена дейност. Той може да бъде признак за системното извършване на дадена дейност, но много по-важно е дали тази дейност по съществото си е икономическа, т.е. дали се извършва по търговски начин.

Много е трудно да се дадат обективни критерии и залитането в такива като брой сделки за дадено време е удобно, но грешно. Преценка следва да се извършва във всеки отделен казус спрямо конкретните обстоятелства по него.