Ако имате въпрос по статията, може да се свържете с нас на: info@taxmonkey.bg / +359 887 345 666

info@taxmonkey.bg / +359 887 345 666

Спестяване на ДДС при апорт на недвижим имот

От /Публикувано: 17/09/2021/Категории: Данъци/

Днешният блогпост представя по същество една вече популярна практика при сделки с недвижими имоти, а именно спестяването на ДДС при апорт в капитала на фирма. Обикновено това се прави с новоучредена фирма. По-долу ще разгледаме какви са ползите и недостатъците от един такъв подход. Както обичайно, представяме съдържание за лесно навигиране в материала:

Как нормално се начислява ДДС при продажба на имот?

Продажбата на недвижим имот е облагаема доставка по ЗДДС. Преведено на обикновен език, това означава, че върху цената трябва да бъде добавен ДДС от 20%. Това много често не е изгодно за строителите, а също и за купувачите на имотите. Масова практика е имотите да се прехвърлят по данъчната им оценка, а остатъкът да се заплаща в брой. По този начин ДДС ефективно се намалява до минималния размер – 20% върху данъчната оценка. По-ниска цена от това не може да бъде уговорена между страните. Вече сме писали блогпост за рисковете от записване на по-ниска цена в нотариалния акт, затова тук няма да се спираме в детайли на тази практика.

Избягване на ДДС при апорт на недвижим имот във фирма

Апорт означава непарична вноска в капитала на едно капиталово търговско дружество. При апортиране на недвижим имот той става собственост на дружеството. Тази сделка е безвъзмездна от страна на фирмата, която получава имота. Тя не дава нищо в замяна, а става собственик на имота. Апортните вноски са най-подходящият начин за инвестиране в едно дружество. Основните им предимства са следните:

  1. Апортната вноска не е облагаема доставка по ЗДДС.
  2. Апортната вноска не формира печалба на дружеството и не се отразява върху корпоративния данък.

Как непаричната вноска замества продажбата?

Когато се прави апортна вноска, лицето, което извършва вноската, трябва да бъде титуляр на правата, които се внасят. В случая вносителят е собственик на недвижимия имот или на правото на строеж, спрямо това на какъв етап е строителството на сградата. Собственикът учредява ЕООД, в капитала на което се вкарва имотът под формата на парична вноска. В този момент собствеността на имота преминава върху фирмата. Следващата стъпка е едноличният собственик на капитала да прехвърли всички дялове от капитала на фирмата на новия собственик. Тази сделка също е необлагаема доставка по ЗДДС. Така собствеността върху имота не се променя, но тази върху фирмата се променя. Новият собственик не притежава имота, но притежава фирмата, която е негов собственик.

Ето накратко стъпките, през които се преминава:

  1. Старият собственик учредява ЕООД;
  2. Още с учредяването в капитала на дружеството се вкарва недвижимия имот.
  3. След учредяване на дружеството всички дялове от капитала се прехвърлят на новия собственик срещу реалната цена на имота.

Каква е процедурата за апортиране на недвижим имот?

За да се спести ДДС при апорт на недвижим имот, трябва да се премине през следните процедури:

  1. Учредяване на дружество с непарична вноска;
  2. Продажба на капитала.
  3. Евентуална ликвидация на дружеството

Последната стъпка обикновено се отлага неограничено във времето поради данъчната тежест, свързана с нея.

ДДС при апорт

Учредяване на дружество с непарична вноска

Процедурата започва със заявление до Агенция по вписванията за извършване на оценка на непаричната вноска. Тази оценка се извършва от три вещи лица, за които се заплаща депозит. Процедурата може да отнеме и доста време. След като вещите лица са готови с оценката, тя се внася в Търговския регистър, след което може да се пристъпи към учредяване на дружеството. Непаричната вноска на недвижим имот в капитала на търговско дружество се вписва и в имотния регистър.

Прехвърляне на капитала на ЕООД на новия собственик

След като дружеството е учредено и имотът е апортиран в капитала му, идва моментът всички дялове от капитала да бъдат прехвърлени на новия собственик. Това се извършва чрез договор за прехвърляне на дружествен дял. Той се заверява нотариално и се вписва в Търговския регистър. Тази сделка е доста по-лесна и бърза.

Ликвидация на дружеството

Както вече изяснихме, имотът остава собственост на дружеството. За да бъде прехвърлен той на собственика на фирмата без необходимостта от заплащане на ДДС, удачен вариант е да се премине през ликвидация на дружеството. В тази хипотеза цялото имущество на фирмата преминава към нейния собственик. Върху ликвидационния дял обаче също се дължи данък, тъй като на практика е облагаем доход за физическото лице – собственик. Данъкът е 10%, поради което до ликвидация се стига по-рядко.

Какви са недостатъците на схемата с апорт на имот?

Безспорно, ДДС при апорт на недвижим имот се спестява и това е голямо облекчение за страните по сделката. Важно е обаче да се съобразят и някои недостатъци и рискове от сделката:

  1. Апортът отнема повече време от покупко-продажбата;
  2. Таксите са по-големи основно поради необходимостта от назначаване на вещи лица;
  3. Има административни разходи по създаването на фирма и поддържането й;
  4. Вероятно е самата фирма да трябва да се регистрира по ЗДДС, което налага нуждата от счетоводство.
  5. Данъците и таксите за фирмени имоти са по-високи.

Основният недостатък на тази сделка се крие в необходимостта от административно обслужване на фирмата след сделката. Дори и тя да няма никаква дейност, е необходимо да се води поне минимално счетоводство на годишна база. Ако пък се наложи ДДС регистрация, разходите се покачват значително. За това обаче друг път.

Други статии, свързани с ДДС при апорт на недвижим имот

Ако тази статия Ви е харесала, можете да прегледате и следните материали то блога на Tax Monkey:

Ако статията Ви е била полезна, споделете:

За автора:

Никола Пенчев се фокусира върху консултантската дейност на Tax Monkey. От него можете да очаквате да прочетете материали на всякаква тематика.

Свържете се с нас

Благодарим за съобщението. Стараем се да отговаряме в рамките на един работен ден.
There was an error trying to send your message. Please try again later.

Още полезни статии