Апорт на право на ползване на недвижим имот

В тази статия ще обърнем внимание на въпроса свързан с апорта на право на ползване върху недвижим имот в капитала на търговско дружество. Липсата на изрична норма, която разрешава или забранява правото на ползване да бъде обект на непарична вноска (апорт), дава възможност за полярни тълкувания на закона и достигането до разнопосочни изводи.

Какво представлява апортът?

Апортът представлява непарична вноска в капитала на търговско дружество. По същината си това е правна сделка с предмет вещно право, ограничено вещно право, отделна вещ, вземане и други парично оценими права. Апортът е приложим както при персоналните дружества (събирателно дружество, командитно дружество), така и при капиталовите дружества (ООД, АД и КДА). При персоналните дружества процедурата по апортиране на права е по-опростена, като законът не поставя изискване за оценка от независими оценители. Обратно, при апортиране на права в капиталово търговско дружество процедурата е детайлно уредена в Търговския закон и изисква индивидуализиране на правото / вещта, спазване на установена форма за действителност, както и оценяване на правото или вещта от независими оценители. По този начин се гарантира, че стойността на апортираното право, вписана в Търговския регистър, отговаря на реалната стойност на това право или вещ, като по този начин се гарантират правата на кредиторите на дружеството. Апортът поражда действие от вписването в Търговския регистър.

Какво може да бъде предмет на апортна вноска?

Според Търговския закон не могат да бъдат предмет на непарична вноска бъдещ труд и услуги – чл. 73, ал. 5. Освен тази изрична забрана, изглежда, че всичко друго е разрешено и може да се апортира, дали обаче това е така? На първо място следва да се отбележи, че не могат да бъдат обект на апортна сделка несеквестируеми права. Това е обяснимо, тъй като върху тях не може да се насочи принудително изпълнение и следователно, ако бъдат включени в капитала на дружеството, удовлетворяването на кредиторите би било застрашено. Не е възможно апортирането на непрехвърлими права, права с оглед личността на титуляря, както и права, за които е налице изрична забрана за прехвърлянето им. Точно такава забрана е налице досежно правото на ползване, а именно според чл. 56, ал. 2 от Закона за собствеността “ползвателят не може да отчуждава своето право”. Въпреки това правото на ползване може да бъде обект на непарична вноска. Нека обаче разгледаме първо какво представлява правото на ползване.

Какво всъщност е правото на ползване?

Правото на ползване е ограничено вещно право върху чужда вещ, което конкурира правото на собственост, но поради по-ограничения си обхват то има предимство пред субективното право на собственост. Правото на ползване дава следните правомощия на своя титуляр:

• правото на ползване на вещта съгласно нейното предназначение;
• правото на добиви от вещта, без да се променя вещта съществено;

Какво остава за собственика на вещта? За него остава т.нар. гола собственост (nuda proprietas). Тоест собственикът може да използва вещта само и доколкото не нарушава / ограничава правомощията на ползвателя.

Може ли да се апортира право на ползване върху недвижим имот?

Безспорно е, че вече учредено право на ползване не може да се апортира в капитала на търговско дружество, тъй като по същината си апортът е действие на разпореждане, а чл. 56, ал. 2 от Закона за собствеността забранява всякакви разпоредителни действия с правото на ползване. Но може ли да се учреди право на ползване на учредяващо се или вече учредено търговско дружество? Отговорът тук е ДА. Аргумент в подкрепа на тази теза е чл. 73, ал. 2 от ТЗ, а именно, че вноска на други права следва да се извършва в предписаната от закона форма за тяхното учредяване. Тоест собственик на недвижим имот може да учреди право на ползване на търговско дружество, което да бъде апортирано в капитала на това дружество. Това е възможно както при учредителния, така и при последващия апорт.

Как се извършва апорт на правото на ползване?

Учредяването на право на ползване в полза на търговско дружество следва да бъде извършено с устава или дружествения договор, в зависимост от правноорганизационната форма на дружеството. Необходимо е още писмено съгласие на вносителя, тоест на лицето което учредява правото на ползване и го апортира в капитала на търговското дружество. Това съгласие трябва да съдържа пълно описание на недвижимия имот и следва да се завери нотариално. Недвижимият имот следва да се оцени от 3 независими оценители, които изготвят заключение. Заключението трябва да съдържа пълно описание на недвижимия имот, метода на оценка, получената оценка и нейното съответствие на размера на дела от капитала или на броя, номиналната и емисионната стойност на акциите, записани от вносителя. Заключението се представя заедно със заявление за вписване в Търговския регистър.

Защо апорт на право на ползване, а не продажба?

Защо един собственик на недвижим имот би предпочел да учреди и апортира право на ползване в капитала на едно дружество, вместо просто да го продаде? Отговорът на този въпрос се корени в един друг правен институт, а именно ипотеката. Обикновено собственици на недвижими имоти, върху които е учредена ипотека, предпочитат вместо да апортират правото на собственост в търговско дружество, да учредят и апортират право на ползване. Тук е важно да се отбележи отново, че ползвателят понася тежестите от плащане на данъци, такси и всички разходи, свързани с поддръжката на имота. По отношение на ипотечните вноски, ако не е уговорено изрично в договора са налице две становища:

1. Поради относителното действие на ипотечния договор задължено лице продължава да бъде собственикът на недвижимия имот.
2. Според второто становище, щом законодателят е предвидил изрично задължение за ползвателя да плаща данъците върху имота, то тази разпоредба следва да се тълкува разширително и като се изходи от древния римски принцип “комуто ползите, нему и вредите” се стига до извода, че ако не е уговорено в договора за учредяване на право на ползване, то ипотечните вноски са отговорност на ползвателя, а не на собственика на недвижимия имот.

Амортизира ли се правото на ползване?

От данъчноправна и счетоводна гледна точка правото на ползване е дълготраен материален актив. Следователно в това си качество правото на ползване би следвало да е амортизируемо, тоест подлежи на амортизация. В тази насока е и трайната практика на административните съдилища в страната, а също и на Върховния административен съд. В тази връзка следва да определим и по какъв начин и с колко се амортизира правото на ползване върху недвижим имот, което е апортирано в капитала на едно търговско дружество. Фактическото (счетоводно) установяване на амортизацията на правото на ползване се извършва посредством експертиза, която се извършва в рамките на съдебния процес. По отношение на това с колко се амортизира правото на ползване и за какъв срок, отговор дава Законът за корпоративното подоходно облагане, който в чл. 55 изброява коефициентите на т.нар. годишна данъчна амортизация, разделени в различни категории. Дълготрайните материални активи попадат в категория VI и коефициентът за тях е 100 делено на годините на ползване. Законът обаче въвежда допълнително ограничение, а именно, че на годишна база коефициентът не може да надхвърля 33% или ⅓. Според константната практиката на съдилищата тези коефициенти не може да се превишават, но могат да бъдат намалени. Това обаче зависи от конкретни обстоятелства, които трябва да се вземат предвид във всеки отделен случай (новост на сградата, материали, местоположение, влага, климат и др.).